Immobilie verkaufen in Essen: Ablauf und Unterlagen

Immobilie verkaufen in Essen heißt: Unterlagen zusammentragen, den Wert herleiten, vermarkten, notariell beurkunden lassen und das Grundbuch umschreiben. Zwei Punkte verdienen dabei mehr Aufmerksamkeit als anderswo — zum einen die Frage nach Altlasten-Verdachtsflächen, in einer Stadt mit Industrieerbe ein regional bekanntes Prüfthema. Zum anderen der sehr gemischte Bestand aus Gründerzeit im Süden und umfangreichem Nachkriegs-Wiederaufbau, denn beide Baualter brauchen unterschiedliche Nachweise.

Die Frage nach dem Boden gehört nach vorn

Essen ist eine Stadt, deren Geschichte man am Boden ablesen kann; die Zeche Zollverein steht heute als UNESCO-Welterbe für diese Vergangenheit. Wo lange Industrie war, ist die Frage nach früheren Nutzungen eines Grundstücks naheliegend — und Käufer stellen sie. Behaupten Sie dazu nichts. Weder „hier war nie etwas" noch das Gegenteil ist eine Aussage, die Sie ohne Grundlage treffen sollten.

Der sachliche Weg: Es existieren behördlich geführte Verzeichnisse zu Verdachtsflächen, und dort lässt sich anfragen, ob ein Grundstück erfasst ist. Fragen Sie das an, bevor Sie inserieren. Liegt nichts vor, ist auch das eine Auskunft, die Sie geben können — mit dem Hinweis, worauf sie beruht. Liegt etwas vor, gehört es offen auf den Tisch: Bekanntes zu verschweigen, kann Sie nach dem Verkauf einholen. Existiert aus der Bauzeit ein Bodengutachten, legen Sie es dazu.

Zwei Baualter, zwei Unterlagenlagen

Bei einem Gründerzeithaus geht es um Substanz und Geschichte: Ist das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt, brauchen Sie Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Hausgeldabrechnungen und den Stand der Erhaltungsrücklage. Dazu die Frage nach dem Denkmalstatus — der ergibt sich aus dem Eintrag, nicht aus dem Charme der Stuckdecke. Und die Frage nach dem, was hinter den Wänden liegt: Leitungen, Steigstränge, Elektrik.

Beim Wiederaufbau-Bestand steht die Modernisierungschronik im Mittelpunkt. Käufer wollen wissen, in welchem Jahrzehnt Dach, Fenster, Heizung und Elektrik zuletzt angefasst wurden, und sie kalkulieren die Antwort in ihr Angebot ein. Rechnungen, Wartungsnachweise und Handwerkerbelege sind hier das stärkste Argument, das Sie haben.

Für beide gilt die gleiche Grundmappe: aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte vom Katasteramt, Grundrisse, Flächenberechnung, Baugenehmigung und Baubeschreibung aus der Bauakte sowie der Energieausweis, der schon beim Inserieren vorliegen muss. Prüfen Sie außerdem, ob spätere Anbauten genehmigt sind — das fällt sonst beim Notar auf.

Lage beschreiben, ohne zu werten

Zwischen Ruhr, Baldeneysee und Industrieerbe liegt viel Stoff für ein Exposé — und viel Gelegenheit, sich zu verheben. Beschreiben Sie, was da ist: die Nähe zum Wasser, die Bauweise, das Baujahr, den Grundriss, die Anbindung. Verzichten Sie auf Bewertungen des Marktes und auf Vergleiche zwischen Stadtteilen. Beides ist angreifbar, und keines verkauft besser als eine präzise Beschreibung.

Was den Preis stützt

Belastbar wird ein Preis über drei Wege. Der Gutachterausschuss führt die Kaufpreissammlung und weist Bodenrichtwerte aus — anfragen. Eine Bewertung durch Makler oder Sachverständigen setzt darauf auf und berücksichtigt Zustand, Ausstattung, Baujahr und Lage. Der Blick auf vergleichbare Objekte ergänzt das, ist aber mit Vorsicht zu genießen, weil Angebotspreise keine erzielten Preise sind. Was nicht dazugehört: eine Aussage darüber, wohin sich der Markt bewegt.

Von der ersten Anfrage bis zum Notar

Nach Exposé und Besichtigungen kommt die Verhandlung, dann der Nachweis der Finanzierung — ein Schritt, den man nicht überspringen sollte. Danach erstellt der Notar den Vertragsentwurf. Er ist neutral und beurkundet für beide Seiten; vor dem Termin haben Sie eine Lesefrist. Es folgen Auflassungsvormerkung, Lastenfreistellung, falls noch eine Grundschuld eingetragen ist, Kaufpreiszahlung und Umschreibung. Die Grunderwerbsteuer setzt das Bundesland fest, ihre Höhe unterscheidet sich entsprechend; sie zahlt in der Regel der Käufer. Die Provision ist Verhandlungssache und wird üblicherweise geteilt.

Fazit

Essen verlangt vom Verkäufer vor allem Auskunftsfähigkeit: zum Boden, zum Baujahr und zu allem, was seither gemacht wurde. Fragen Sie den Altlastenverdacht ab, bevor der Käufer es tut, sortieren Sie die Unterlagen nach dem Baualter Ihres Hauses, und leiten Sie den Preis her, statt ihn zu setzen.